Eşya Hukuku

[ILKeR]

C-Taşınmaz Mülkiyetinin Maddi Kapsamı
MK 718 Arazi üzerindeki yapıların dikilen şeylerin ve kaynakların taşınmaz mülkiyetine dahil olduğu yazılıdır. “Taşınır inşaat taşkın inşaat üst hakkına konu binalar mecralar yeraltı suları bu kuralın istisnalarıdır”.
1-Yapı Kavramı: Taşınır inşaat arzın bütünleyici parçası sayılmaz. Arz üzerinde devamlı kalmak üzere yapılan inşaat ise MK 684 de belirtilen koşullar aranmaksızın arzın mülkiyetine dahil olur.
2-Haksız İnşaat: Haksız inşaat üç şekilde ortaya çıkar.
A-Arzın maliki başkasının inşaat malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapar; Bu durumda malzeme malikine üç hak tanınmıştır: Bu haklar külli haleflere karşı da kullanılabilir cüz-i haleflere karşı kullanılamaz. Malzeme malikinin hakları
i-İnşaatın kaldırılmasını talep edebilir
Malzemenin iadesini talep edebilmesi için iki şartın varlığı aranır. Bunda malikin “iyi niyeti rol oynamaz”.
-Malzeme malikinin “rızası” dışında malzeme kullanılacak
-Malzemenin sökülmesinin aşırı bir “zarar”a sebeb olmaması. Eğer aşırı bir zarara sebep olacaksa inşaatın kaldırılıp malzemenin verilmesini talep edemez.
ii-Tazminat isteyebilir: Tazminat talebinin “kapsamı arsa malikinin iyi veya kötüniyetli olup olmamasına göre değişir”.
-İyiniyetli ise à Muhik (malzeme değerine eşit)
-Kötüniyetli ise à Tam tazminat. Örn. Arsa sahibi çaldığı inşaat malzemesi ile bir ev inşa etmiş ve malzeme sahibi tazminat davası açmış ise “ödenecek tazminat tam bir tazminattır”. Karşı tarafın bu yüzden uğrayacağı tüm maddi zararları kapsar.
iii-Arsanın mülkiyetinin kendine devrini talep edebilir: Bu yetki sadece yeni yapılan binalar için ve özel mülkiyete konu olabilecek arsalar için kullanılır. Koşulları.
-Malzeme malikinin iyiniyetli olması
-İnşaatın değerinin arsanın değerinden fazla olması. Bu şartlar gerçekleşmişse malzeme maliki tek taraflı irade beyanı ile arsa malikine karşı bu hakkını kullanır. Malzeme malikinin bu hakkı “yenilik doğuran hak niteliğindedir”. Haksız inşaat arsa maliki tarafından yapıldığı ve malzeme malikinin arsanın mülkiyetini talep ettiği hallerde “arsa karşılığı ödenecek tazminat muhik bir tazminat olmalıdır”. Eğer malik bunu kabul etmezse malzeme maliki mülkiyetin kendisine devri için dava açabilir.
b-Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının arazisi üzerine inşaat yapar; Gecekondu kanununun kapsamına giren bir arsada yapılmışsa GK 21’e göre uyuşmazlık çözülür. GK’nun dışında kalan
i-Arsa malikinin hakları: Arsa maliki “İnşaatın kaldırılmasını talep edebilir”. Şartları
-İnşaat kendi “rızası ile yapılmamış” olacak. YİBK göre haricen satın alınan arsa üzerine yapılmışsa malikin rızası var kabul edilir. Yakın akrabalık ilişkisi varsa rızanın varlığı kabul edilir.
-İnşaatın kaldırılması “aşırı bir zarara sebep olmayacak”. Eğer malik kötüniyetli malzeme malikine malzemenin en az değerini tazmin ederse malikin kaldırma talebi kabul olunmalıdır.
Arsa maliki “inşaatın yıkılmasını inşaat kendi rızası ile yapılmış ve inşaatın yıkılması fahiş bir zarara neden olsa bile talep edebilir ancak bu halde malzeme malikine malzemeler karşılığı tazminat ödemesi gerekir”.
ii-Malzeme malikinin hakları: Haksız inşaat malzeme malikince yapılmış ise;
-Tazminat talebi: Malzeme maliki iyiniyetli ise yani başkasının arazisine inşaat yaptığını bilmiyorsa ve bilecek durumda değilse veya arsa malikinin rızası ile hareket ediyorsa veya hal ve şartlara göre bu rızanın olduğu varsayılabiliyorsa arsa malikinden “muhik bir tazminat” isteyebilir MK 723. Eğer arsa sahibi kötü niyetli ise yani inşaatı gördüğü halde ses çıkarmamışsa tazminat miktarı yükseltilmelidir.
Malzeme maliki kötüniyetli ise arsa malikinin ödeyeceği tazminat malzemenin en az kıymetini geçmeyebilir MK 722. Tapulu bir taşınmaza inşaat yapanın kötüniyeti karine olarak kabul edilir.
-Arsanın mülkiyetini talep: Malzeme maliki inşaatı yaparken
“iyiniyetle hareket etmiş ve binanın kıymeti arsanın kıymetinden daha fazla ise” arsanın mülkiyetinin kendisine devrini arsa malikinden talep edebilir.Her iki tarafta talepte bulunabilir. Çifte yolsuz tapuya dayanarak taşınmaz mülkiyetinin iktisabı geçersizse de eğer alıcı taşınmaz üzerinde inşaat yapmışsa iyiniyetli sayılır.
Haksız inşaat malzeme maliki tarafından yapılmış ise malzeme maliki “inşaatın yıkılıp malzemenin iadesini talep edemez” Tapulu bir araziyi kiracısından haricen alıp üzerine inşaat yapan kişi “arsanın mülkiyetinin kendisine devrini talep edemez”. Haricen aldığı arsa üzerine ev yapmış fakat malik arsayı başkasına temlik etmiş ise “Yargıtaya göre malzeme sahibi arsanın mülkiyetini ancak iktisap eden kötüniyetli ise talep edebilir”.
c-Başkasının malzemesi ile başkasının arsasına inşaatta bulunur: Malzeme maliki arsa malikinden malzemenin kendisine iadesini talep edebilir. Malzeme malikinin iyiniyetli ve binanın değerinin arsanın değerinden fazla olması halinde arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir. Arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir. İnşaatı yapan üçüncü şahısta sebepsiz zenginleşme ve vekaletsiz işgörme hükümlerine göre arsa malikinden tazminat isteyebilir.

[ILKeR]

Yapının Arzın Mülkiyetine dahil Olduğu Kuralının İstisnaları
1-Taşkın Yapı (Tecavüz Eden İnşaat): MK 725 göre “bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak 15 gün içinde itiraz etmediği ayni zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir”.Taşan inşaat üzerine taştığı arsanın değil ana inşaatın yapıldığı arsanın bütünleyici parçası sayılır. İki husus vardır;
a)Taşkın inşaatı yapanın bir irtifak hakkına dayanması: Burada kast edilen irtifak hakkı taşılan arsa üzerinde inşaat yapma hakkı veren bir ayni haktır.
b)Eğer “bir irtifak hakkı yoksa ve taşılan arsa maliki taşmayı öğrendikten sonra 15 gün içinde itiraz etmemişse artık taşılan kısmın yıkılmasını isteyemez”. “Taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü” ortaya çıkar. Eşyaya bağlı borçtur daha sonraki bütün malikler katlanmak zorundadır. Üç şartın gerçekleşmesine bağlıdır:
-İnşaatı yapan iyiniyetli olmalıdır: Başkasının arazisine taştığını bilmemesi bilecek durumda olmamasıdır.
-Taşılan arsa maliki taşkın inşaatı gördüğü halde 15 gün içinde itiraz etmemiş olmalıdır.
-Taşkın inşaat sahibinin bir irtifak hakkı veya bu kısmın mülkiyetinin kendine devrini talep edebilmesi yani taşkın yapının muhafazası için durum ve koşulların haklı göstermesi.
15 gün içinde itiraz etmemiş ama “taşkın inşaat sahibi iyiniyetli ve hal ve şartlar taşkın inşaatın muhafazasına uygunsa yine taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü doğar”.
Taşkın yapıya bir katlanma yükümlülüğünün söz konusu olabilmesi için taşılan arsa üzerindeki ayni hakkın “taşılan arsa üzerinde inşaat yapma yetkisi veren bir ayni hak olması gerekir”.
Taşılan arsa maliki “15 gün” içinde itiraz etmek koşuluyla “dava açma süreye tabi değildir”. Dava istenildiği zaman açılır. Taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü yoksa “arsa sahibi taşkın yapının kaldırılmasını dava edebilir”. Bu davalar komşu arsa sahibine yöneltilir. İnşaatın yıkılmasıyla inşaat sahibinin uğrayacağı zarar ile yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasına uğrayacağı değer kaybı mukayese edilerek karar verilmelidir. Eğer inşaatı yapan kötüniyetli ise veya hal ve şartlar “taşkın inşaatın muhafazasını gerektirmiyorsa yıkım fahiş bir zarara sebep olacak olsa dahi arsa sahibi yıkımı talep edebilir”. Taşılan arsa maliki
Taşkın inşaatı yapan ile taşılan arsa malikinin “taşkın yapı yapılması hususunda yapacakları sözleşmeler resmi şekilde yapılmalıdır”. Arsa malikinin taşkın inşaata katlanma yükümlülüğü varsa inşaat sahibine iki hak tanınmıştır.
-Taşılan arsa üzerinde irtifak hakkı tanınması veya
-Bu arsa kısmının mülkiyetini talep hakkı. Yenilik doğuran bir haktır.
Haksız inşaat ile taşkın inşaat arasında farklar vardır.
i-Haksız inşaatta yapı arsanın bütünleyici parçası olur taşkın inşaatta mülkiyet inşaat sahibine ait olur.
ii-Haksız inşaatın yıkılmasını talep zamanaşımına tabi olmadığı halde taşkın inşaatta 15 günlük zamanaşımı süresine tabidir.
iii-Haksız inşaatta malzeme sahibi sadece arsanın mülkiyeti’nin devrini talep edebilir taşkın inşaatta ise ya mülkiyeti veya irtifak hakkı tesisini talep edebilir.
2-Üst Hakkı (İnşaat Hakkı): Bu hakka dayanarak başkasına ait bir arazi üzerinde veya altında bir inşaat yapan veya yaptığı inşaatı muhafaza etmek yetkisini kazanan kişi bu yapının maliki sayılmaktadır. Teklik kuralının bir istisnasıdır. “Teklik kuralı” bir arazinin mülkiyeti kime aitse üstündeki bina bitki ve su kaynaklarının mülkiyetin de ona ait olmasıdır. Burada iki malik ortaya çıkar.
-Üst hakkı sahibi (yapı sahibi)
-Arazinin maliki
Türkler kat mülkiyeti ile “teklik” hatta “bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde üst hakkı kurulamaz” kuralını aştılar. Üst hakkı
i-Binaların arzın bütünleyici parçası olduğu kuralının bir istisnasını teşkil eder.
ii-Bir binanın her katı birbirinden bağımsız üst hakkının konusunu teşkil edemez.
iii-Üst hakkı tapu kütüğüne bağımsız bir hak olarak ayrıca kayıt edilmişse bir taşınmaz gibi rehnedilebilir temlik edilebilir.
3-Mecralar: Elektrik su gibi enerji ve sıvı maddelerin naklini sağlayan tesisata mecra adı verilir. Bir taşınmaz malikinin arazisi üzerinden böyle bir mecranın geçirilmesine katlanma yükümlülüğü yoktur. Bu tesisler dışarıdan görülebilecek şekilde açıktan geçiriliyorsa tapu kütüğüne tescile gerek yoktur. Ancak “noter senedi” zorunlu kılınmıştır.
Mecraların arzın mülkiyetine tabi olmamasının en önemli sonucu geçtiği arazi üzerinde tesis edilecek ipotek gibi ayni hakların bunları kapsamaması ve bunların üçüncü şahıslara verdikleri zararlardan üzerinden geçtiği arazi maliki değil işletmenin sorumlu tutulmasıdır.

[ILKeR]

D-Arazi Üzerine Dikilen Bitkiler
Arazi üzerine devamlı olarak kalması için “dikilen bitkiler de arzın mülkiyetine tabidir”. Örn zeytin ağaçları “daimi nitelikleri sebebiyle arzın mülkiyetine tabi olur”. Kavak ağaçları ise taşınır bitki kabul edilir. Bu niteliğinden dolayı arazi üzerinde tesis edilecek rehin hakları bunları kapsamayabilir. Çünkü taşınır niteliğindeki “bitkiler arzın mülkiyetine tabi değildir”.
Bir arazi üzerindeki bitkiler “başkası tarafından dikilmiş ise bunlara haksız inşaat hükümleri uygulanır” MK 729.
Bitkilerin dal ve köklerinin “komşu araziye taşmaları halinde taşkın yapı hükümleri uygulanmaz”. “Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir”. Komşu arazideki “dal ve köklerin kendi ekin ve binasının üzerinden geçmesine katlanıyorsa bu dalların üzerindeki meyvalardan faydalanabilir” MK 740.
E-Kaynaklar
Kaynak kendiliğinden veya insan emeği ile topraktan çıkan sudur. Suyun toprak üstüne çıkmasının devamlılık göstermesi gerekir.
-Kaynaklar arzın bütünleyici parçasıdır MK 718/2 756
-Kaynak arazinin bütünleyici parçası olduğu için onun akibetine bağlıdır. Bir başkasının toprağındaki sudan yararlanabilmek ancak bir irtifak hakkı ile mümkündür buna kaynak irtifakı denir. Bu irtifak hakkı “sadece suyu almak hakkı verip kaynak üzerinde kişiye bir mülkiyet sağlamaz”. Bu irtifak hakkı kişiye veya eşyaya bağlı olarak kurulabilir.
-Bazan kanun malike bir zorunlu kaynak irtifakı mükellefiyeti yükler MK 761.
Ancak yeraltı suları devletin hüküm ve tasarrufundadır. Bu nedenle bir araziden bir akarsu meydana getirecek kadar gür bir su çıkıyorsa Yargıtaya göre bu tür kaynaklar üzerinde özel mülkiyet söz konusu olmaz. Devletin hüküm ve tasarrufuna ait olur.
Bir kimse kendi taşınmazı üzerine yaptığı inşaat vs ile diğerinin su kaynağını kirletir veya kesilmesine sebep olursa duruma göre “eski halin iadesi” veya “tazminat” davaları açılır. Tazminat için zarar verenin kusuru aranmaz MK 757. Kaynağın veya kuyuların kesilmesine azalmasına veya kirlenmesine sebep olması kafidir.

[ILKeR]

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI (TAKYİTLERİ)
A-Malikin iradesi ile
1-Borçlandırıcı
a)İştira (Alım) à Resmi şekilde yapılırsa geçerlidir
b)Vefa (Geri alım) à “ “ “ “
c)Şufa (Önalım) à Adi yazılı şekilde yapılabilir
d)Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
2-Tasarrufi à Sınırlı ayni hak yaratılmasıdır
B-Kanunla: A 35 göre mülkiyet hakkı ancak kanunla sınırlanabilir.
A-Malikin Tasarruf Yetkisini Sınırlayan Hukuki İşlemler
Malik kendi yaptığı hukuki işlemlerle mülkiyet hakkını sınırlayabilir. Bütün sınırlı ayni haklar kişinin mülkiyet hakkını sınırlar. Malik yaptığı hukuki işlemle mülkiyet hakkını temlik etme yetkisini de sınırlayabilir. Hukuki işlemlerden doğan kısıtlamalar “en fazla 10 yıl için tesis olunabilir”.Hukuki işlemlerden doğan kısıtlamalarda “bu kısıtlamalardan doğan haklar yenilik doğurucu haklardır”. Temlik etme yetkisinin sınırlanması sadece anlaşmayı yapan malike ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilen bir borç ilişkisidir. Tapuya şerh edilirse eşyaya bağlı borç ilişkisi doğurur ve yalnız külli haleflere karşı değil cüz-i haleflere karşı da ileri sürülebilir. Ancak şerhin ayni etkisi daha uzun süre kararlaştırılmış olsa dahi “10 yıl”ı geçerse sona erer. Ancak sözleşme “akdin tarafları arasında geçerliliğini korur”.
Malik başkaları ile yaptığı sözleşmelerle şahıslara tek taraflı irade beyanı ile taşınmazı satın alma hakkı tanımış olabilir. İştira şufa ve vefa hakları böyledir.
a)Taşınmaz Alım (İştira)Hakkı: Alacaklıya “tek taraflı irade beyanı ile bir taşınmazı satın alma hakkı veren bir sözleşmedir”. Bu hak yenilik doğurucu niteliktedir. Noterler veya tapu müdürü tarafından yapılır. Tapuya şerh edilmişse taşınmazın her malikine karşı ileri sürülebilir. Şerh verilmedikçe taraflar arasında kişisel bir hak olarak kalır. Şerh en çok 10 sene için verilebilir. Alım hakkı alıcı tarafından kullanılırsa taşınmaz maliki sözleşmede kararlaştırılan şartlarla taşınmazı satma taşınmaz mukavelesi yapıp tescil talebinde bulunma borcu altına girer. Eğer uymazsa “tescil davası” ile alacaklı mahkemeden taleb eder. Alacaklı sözleşmede belirtilen taşınmaz satış bedelini malike ödeme borcu ile yükümlüdür.
b)Gerialım (Vefa) Hakkı: Gerialım hakkı mahiyeti itibarıyle esasen taşınmazını başkasına temlik eden malike tanınan bir alım hakkından başka birşey değildir. Resmi şekilde yapılması gereken bir sözleşmedir. Tek taraflı irade beyanı ile geri satın alma hakkına sahiptir. Gerialım hakkı taşınmaz malikinin kredi temin etmek için başvurduğu bir yoldur. Borç ödenmediği takdirde taşınmaz mülkiyetinin ipotekli alacaklıya ait olmasını yasaklayan hükmüne “lex comissaria yasağına” karşı hile teşkil edebilir. Tapuya şerh edilmiş gerialım hakkı şerh süresi içinde her taşınmaz malikine karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi verildiği tarihin üzerinden 10 yıl geçmekle sona erer MK 736.
Sözleşmeden doğan geri alım hakkı “sözleşmede bedel kararlaştırılmamış ise ilk satıştaki bedel üzerinden kullanılabilir”
c)Önalım (Şufa) Hakkı: Sözleşmeden doğan önalım hakkı taşınmazın bir başkasına satılması şartına bağlanmış bir alım hakkı niteliğindedir. Diğerlerinden farklı olarak sadece “adi yazılı şekilde” yapılması yeterlidir. Akdi önalım hakkı “satışın tebliğ ile öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay en geç satıştan itibaren 2 yıl içinde şerh süresi içinde olmak kaydı ile kullanılmaz ise düşer” MK 733. Enflasyon ortamlarında haksızlıklara neden olduğundan YHGK kararına göre “önalım hakkında dava açma süresi satışın öğrenilmesinden itibaren 1 ay ile sınırlanmıştır”.
Aksi kararlaştırılmamışsa akdi önalım hakkı sahibi “şefi’i” “ilk öğrendiği satışta hakkını kullanmamışsa sonraki satışlarda kullanamaz
Önalım hakkının kullanılması için ortada “tapuda geçerli bir satış sözleşmesinin yapılmış olması gerekir”. Tescil gerekmez. Önalım hakkı taşınmazın üçüncü şahıslara satılması yani taliki şarta bağlı olduğundan “satım dışındaki bağışlama trampa cebri icra ile satış gibi diğer işlemlerde kullanılmaz”. Önalım hakkı “ihtiyari açık artırmada kullanılabilir”. Akdi önalım hakkı “taşınmaz satış vaadinde doğrudan doğruya kullanılamaz”. Akdi önalım hakkında “önalım bedelini taraflar diledikleri şekilde kararlaştırabilirler”.
Önalım hakkı iki çeşittir:
-Adi Önalım Hakkı: Önalım hakkı ile doğan satış ilişkisi taşınmaz maliki ile taşınmazı satın alan üçüncü kişi arasındaki koşulların aynidir. Tapu harcından kaçınmak için bedel düşük gösterilmiş ise taşınmazı satın alan müşteri bu bedelin daha fazla olduğunu ileri süremez.
-Vasıflı Önalım hakkı: Önalım sözleşmesine özel hükümlerin konması halinde söz konusu olur. Bunda tarafların kararlaştırmış oldukları bedel ödenir.
Tapuya şerh edildiğinde önalım hakkı eşyaya bağlı borç yarattığından her taşınmaz malikine karşı kullanılabilir. Ancak şerhin ayni etkisi en çok “10 yıl” devam eder.
MK 734 “önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını” düzenler. Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki “sulh mahkemesinde” görülür. Bundan sonra malik borcunu yerine getirmezse alıcı hakimin belirlediği süre içinde satış bedelini mahkeme veznesine yatırır ve cebri tescil davası ile mülkiyetin kendisine aidiyetine karar verilmesini ister.

[ILKeR]

B-Taşınmaz Mülkiyetinin Kanuni Kısıtlamaları
Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarında “kanundan doğan kısıtlamalar tapu sicilinde gösterilmese bile taşınmaz üzerinde hak sahibi olan herkesi ve haleflerini bağlar”.
Taşınmaz mülkiyetinin “gerek kamu hukukundan doğan kısıtlamaları gerekse özel hukuktan doğan kanuni kısıtlamaları tapu kütüğüne tescil edilmeksizin muteber bulunur”.
Kişiler yapacakları sözleşmelerle kamu hukukundan doğan kısıtlamaları bertaraf edemeyecekleri halde özel hukuktan doğan kısıtlamaları “resmi senetle tapu siciline şerh suretiyle ortadan kaldırabilir”.
1-Kamu hukukundan doğan kısıtlamalar: İmar kanunu İskan kanunu Kamulaştırma kanunu Kültür ve tabiat varlıklarını koruma kanunu trafik kanunu Çiftçiyi topraklandırma kanunu gibi kanunlardan doğar.
a-İnşaat yapılırken uyulması gereken yükümlülükler
b-Araziye dikilecek bitkiler hususunda uyulması gereken yükümlülükler
c-Sınırlık (hail) koyma yükümü: Arazi maliki arazisi etrafına ancak kanunun belirlediği şekil ve ölçüde hail koyabilir.
d-Toprağın iyileştirilmesi: Bir bölgede toprağın ıslahı için arazilerin yarısından fazlasına sahip ve maliklerin sayıca 2/3 nin aldıkları kararlara diğerleri uymak zorundadır.
e-Kaynakların kamulaştırılması: Arazi maliki kendisine bir faydası olmayan veya kıymetine göre çok az faydası olan su kaynaklarını bir tazminat mukabili kamu yararına olarak terk etmek zorundadır.
2-Özel hukuktan doğan kanuni kısıtlamalar: Taşınmaz mülkiyetinin özel hukuktan doğan kısıtlamalarının bir kısmından “herkes” bir kısmından sadece “komşuları” bir kısmından ise “müşterek malikleri” istifade eder.
Hukuki işlemlerden doğan kısıtlamalar “en fazla 10 yıl için tesis olunabilir”. Hukuki işlemlerden doğan kısıtlamalarda “bu kısıtlamalardan doğan haklar yenilik doğurucu haklardır”
a)Kanuni önalım hakkı: Bir taşınmazın müşterek maliklerinden biri payını üçüncü bir şahsa satması halinde diğer paydaşların bu satılan payı öncelikle ve ayni koşullarda satın alma hususundaki haklarıdır MK 732. Kanuni önalım hakkı “sadece taşınmazlar üzerindeki paylı mülkiyette söz konusudur”. Akdi ve kanuni önalım hakkı “ayni anda kullanılmışsa kanuni önalım hakkı öncelik kazanır”.Kanuni önalım hakkı sosyal bir amaca yönelmiştir. Akdi önalımda şerhin meydana getirdiği eşyaya bağlı borç; kanuni önalımda yasadan dolayı mevcuttur.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda “bir paydaşın arsa payının satışı halinde diğer paydaşların kanuni önalım hakkı yoktur” KMK 8. Kanuni önalım hakkı “cebri artırmalı satışlarda kullanılamaz”MK 733.
Özel parselasyon ile bir taşınmazdan arsa payı alan kişilerin daha sonra birbirlerine karşı önalım hakkı kullanması hakkın amacı ile bağdaşmaz.
Elbirliği mülkiyette “kanuni önalım hakkı yoktur”. Çünkü pay üzerinde tek başına tasarruf mümkün değildir.
Kanuni önalım hakkı akdi önalımdan farklı olarak “payın paydaş olmayan bir üçüncü şahsa satışı halinde kullanılır paydaşlar arasındaki satışlarda kullanılmaz”.
Gerialım hakkı ile kayıtlı satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bir payın ölünceye kadar bakma sözleşmesi uyarınca bakım borçlusuna devredilmesi halinde veya payın bir şirkete sermaye olarak koyulması halinde de önalım hakkı kullanılamaz.
Cebri tescil davası açmış ve mahkemenin tescile ilişkin kararı kesinleşmiş ise bu durumda kanuni önalım hakkı da kullanılabilir.
Kanuni önalım hakkı sahibine “paydaşın yapmış olduğu satış koşul ve bedelleri ile satılan payı öncelikle satın alma hakkı vermektedir”. Kanuni önalım hakkı “birden fazla paydaş tarafından kullanılmış ise doktrine göre paydaşların satılan payı payları oranında iktisap etmeleri gerekir”.
Kanuni önalım hakkından önceden veya sonradan feragat mümkündür. YİBK göre “feragatin ancak resmi senetle düzenlenip tapuya şerh edilirse geçerli sayılacağı kabul olunmuştur”. Kanuni önalım hakkından “hak sahibi resmi bir sözleşme ve tapuya şerh suretiyle feragat edebilir fakat tek bir satış için sadece adi yazılı bir sözleşmeyle de feragat mümkündür”. Kanuni önalım “bir satış için süresinde kullanılmaz ise sonraki satışlarda kullanılabilir”. Kanuni önalım “paydan ayrı olarak başkalarına devir olunamaz”.
MK 733 göre önalım hakkı “satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay her halde satışın üzerinden 2 yıl içinde kullanılmalıdır”. Bu süre içinde kullanılmayan hak düşer. HGK göre 3 aylık sürenin başlaması için önalım hakkı sahibinin “satış konusunu bedelini ödeme koşullarını ve alıcıyı öğrenmiş olması gereklidir”.
Önalım hakkı ancak dava açılarak kullanılabilir MK 734. Önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakimin belirleyeceği süre içinde yine hakimin belirleyeceği yere nakten yatırmakla yükümlüdür.
b-Kanuni İştira Hakkı: Bir eşyayı tek taraflı irade beyanı ile satın alabilme ve bu hak kullanıldığında eşya malikini bu eşyayı bu hak sahibine devir etme borcu altına sokan hakka kanuni önalım hakkı denir.Bu hakkın kanuni önalım hakkından farkı “hakkın doğması için eşyanın bir başka kişiye satışının şart olmamasıdır”. Örn.
-Mal rejimlerinin sona ermesi halinde eşe aile konutu ve ev eşyaları üzerinde tasfiye payı karşılığı tanınan alım hakkı MK 240 279.
-Paylı mülkiyette paydaşlara “bazı koşulların gerçekleşmesine bağlı olarak tanınan diğer paydaşın payını devir alma hakkı”
-Kat mülkiyetinde kat maliklerinin borçlarını yerine getirmeyen kat malikinin bağımsız bölümünü devir alma hakkı
c-Kanuni gerialım hakkı: -KK 22 Kamulaştırılan taşınmazlar 5 yıl kamulaştırma amacına uygun kullanılmazsa veya idare kamulaştırmadan vazgeçerse 1 yıl içinde müracaatla eski malike böyle bir geri alım hakkı tanınmaktadır.
-TRK 10 göre dağıtılan topraklar özürsüz olarak 3 yıl kanun amacına uygun kullanılmadığı veya toprak tahsisi yapılan kişiler borç ve kredilerini ödemedikleri takdirde topraklar hazinece geri alınır.

[ILKeR]

d-Komşuluk Hukukundan Doğan Kısıtlamalar: -Taşınmazı taşkın kullanmama: Taşınmaz malikleri komşularına zarar verebilecek her türlü taşkın kullanımdan kaçınmak zorundadır. Komşular arasında hoş görülemeyecek derecede gürültü sarsıntı duman kurum toz buğu koku gibi zararlı faaliyetlerde bulunamaz. Kullanmanın taşkın olup olmadığını hakim taşınmazın mevkiini mahiyetini ve mahalli örf ve adeti dikkate alarak takdir eder.
-Komşu arsaya zarar verici kazı ve inşaat yapmamak: Taşınmaz malikleri taşınmazlarında yaptıkları kazı ve inşaat ile komşu taşınmazlara zarar veremezler MK 738.
Taşınmaz maliki kendi arazisine zarar veren inşaatı gördüğü halde 15 gün içinde itiraz etmemişse yapılan taşkın inşaata katlanmak zorunda kalabilir MK 725.
-Taşkın bitki dal ve köklerine katlanma: Bir taşınmazdaki bitkiler komşu taşınmaza zarar vermeksizin onun üzerine taşarsa komşu taşınmaz maliki buna katlanmak zorundadır MK 740. Zarar verirse makul bir süre içinde kaldırılmasını talep edebilir. Kaldırılmazsa kendisi kaldırabilir.
-Doğal suların geçmesine katlanma: Kendiliğinden akan kar ve yağmur sularının geçişine katlanmak zorundadır.
-Kanuni mecra geçişine katlanma: Mecra geçirme hakkı “sadece komşulara tanınmış bir haktır”. Mecburi mecra hakkı sadece elektrik su gibi bir taşınmaz için zorunlu ihtiyaçlar için tanınmalıdır. Malik izin vermezse mahkemeden talep edilir. Komşu sayılamayacak sanayi tesisleri için bu hak tanınmamıştır. Bunlar ancak mecra irtifakı tesisi suretiyle mecra geçirebilirler.
-Kanuni geçit hakkı: Bir taşınmaz malikinin genel yola çıkışı yoksa komşu taşınmaz malikinden “tam bir tazminat mukabilinde uygun bir yerin kendisine geçit olarak verilmesini talep edebilir” MK 747.
-Kanuni kaynak hakkı: Zorunlu su hakkı için 3 şart öngörülmüştür.
i-Su gereksinimi aşırı zahmet ve masraf yapılmaksızın karşılanamamalı
ii-Komşunun kendi ihtiyacından fazla suya sahip olması
iii-Komşuya alınacak su için tam bir tazminat ödenmeli.
Komşunun su kaynağı sadece onun ihtiyacını karşılayacak ölçüde ise ona karşı bu hak kullanılamaz.
e-Taşınmaz mülkiyetinin herkesin yararlanabileceği özel hukuk kısıtlamaları: -Başkasının orman ve merasına girme: Kişiler başkalarının özel mera ve ormanlarına yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak için yasaklanmadıkça örf ve adetin uygun göreceği şekilde girerek mantar ve yabani bitkileri toplayabilir MK 751.
-Sürüklenen şeylerin aranması: Bir kimsenin malı veya hayvanı doğal olaylar sonucu başkasının arazisine geçmişse taşınmaz maliki bunların aranması için sahibine izin vermek zorundadır MK 752. Arama sırasında meydana gelecek zararlar tazmin edilmediği sürece “taşınmaz malikinin hapis hakkı vardır”.
-Iztırar halinde başkasının arazisine girme: Bir kimse kendisini veya başkasını mevcut bir zarar tehlikesinden korumak için başkasının arazisine girebilir MK 753.

[ILKeR]

TAŞINMAZ MALİKİNİN SORUMLULUĞU
Taşınmaz malikinin sorumluluğu kanunun emrettiği “özen gösterme borcunun ihlaline dayanan bir kusursuz sorumluluktur”.
Sorumluluğun şartları: Kusur koşulu kaldırılmış haksız fiil sorumluluğudur. Taşınmaz malikinin sorumlu
-Taşkın kullanım sayılan fiilin yasal kısıtlamalara yani hukuka aykırı olması
-Bir zararın varlığı
-Zararla taşkın kullanım arasında illiyet bağı
Taşınmaz malikinin taşkın kullanımı sayılan fiiller: -Olumlu taşkınlık: Bir taşınmazda oluşup komşu taşınmazlar üzerinde zararlı etkileri olan müdahalelerdir.
-Manevi taşkınlık: Bir taşınmazın işletilmesi ve kullanımı sonucu komşu taşınmazlarda yaşayan kişilerin ruhsal yapılarının etkilenmesidir. Örn. Mezbaha umumi hela
-Olumsuz taşkınlık: Aşırı yüksek yapı veya görüşün engellenmesi vs.
“Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlanmasına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse durumun eski haline getirilmesini tehlikenin önlenmesini ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir”MK 730.
Komşular iki şartın varlığı halinde “tehlikenin önlenmesini” talep edebilirler.
-Hoşgörü sınırını aşması
-Önlenebilir olması
“Hakim yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir” MK 737/3 Böylece çevre konusunda doğan zararların karşılanması yolu açılmıştır.
Taşınmaz malikinin sorumluluğu kusur koşulu kaldırılmış haksız fiil sorumluluğu idi.
Bundan dolayı illiyet bağını kesen sebepler mücbir sebep mağdurun ağır kusuru ve 3. şahsın ağır kusuru taşınmaz maliki için sorumluluktan kurtulma imkanı yaratır.
Davacı olabilecek kişiler “sadece bitişik taşınmaz malikleri değil mülkiyet hakkının taşkın kullanımından olumsuz etkilenen herkestir”.
Aleyhlerine dava açılabilecek kişiler sadece taşınmaz malikleri değil taşınmazları sınırlı bir ayni hakka dayanarak kullananlarda sorumludur MK 730. Eğer kiracı taşkın kullanıyorsa malik kiracısına rucu edebilir. Paylı mülkiyet ise “her paydaş müteselsil sorumludur”.
Bu konuda 1983 tarihli çevre korunması kanununda da hüküm vardır. Buna göre çevreyi kirletenler ve zarar verenler doğan zararlardan kusursuz sorumludur. Ancak söz konusu kirlenmeyi önlemek için gerekli her türlü önlemi aldıklarını ıspat etmek kaydıyle kurtulabilirler